2007年03月26日

転売の極意

今回は転売についてです。

ワンルームマンションなどは転売をすると損をしてしまうケースが多いのですが、一等売りのアパートやマンションなどは転売による売却益を得られるケースも多いですね。

転売も視野にいれての不動産投資では市場の動向に任せれば、地価の上昇によって売却益を得られることもありますが、市場動向に任せるばかりでは転売のタイミングを逃すこともあります。

常に転売することも検討しながら収益を得ていくことも重要です。

転売の際のひとつの方法としては、リノベーションをしての転売です。
不動産業者などが古ビルや古マンションなどを購入して内装、外観に手を加えて資産価値を上げて売却する手法です。
大掛かりなリノベーションは資金も必要になりますし、個人でそこまではできないと思います。ただ、簡単に手を加えて多少資産価値を上げての売却であれば可能ですね。

特に管理状況が悪い物件や、多少手を加える事で見た目でも大きく変わるような物件はねらい目かもしれませんね。

実際、投資用物件などは満室であれば内装を確認する事はできませんので、外観だけ手を加えるだけでいいのです。

規模にもよりますが、外観を綺麗に塗りなおすとか、多少のリノベーションであればそんなに費用はかかりません。

リフォーム次第では賃料アップも見込めるでしょうし、資産価値も上がりますね。

後の売却の際にも売却益がでる可能性があがりますね。


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2007年03月25日

不動産ファンドって??

米投資会社カーライル・グループが3,000億円規模のファンドを組成するらしいです。

投資対象は日本、中国、インドで資産の7〜8割を借入金で賄うそうです。

最近では不動産ファンドも地価の上昇、金利の上昇で厳しいのでは??などといわれていますが、まだ借入金利に比べ、投資利回りが高いのも事実です。

外資からみた日本の不動産マーケットはまだまだ投資価値があるということでしょうね。

大きなファンドから小さな私募ファンドまでファンドにも様々ですが、最近の個人投資家の不動産投資もある意味ファンドに近い意味を持っていますよね。


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2007年03月24日

土地が敷地延長の収益物件って??

アパート、マンションなど、共同住宅の収益物件と土地形状の関係についてです。

一棟売りの収益物件は土地が必ずついてきますね。

土地の所有権があるということは後々、新築物件への建て替えや転売の際に投資用物件としてだけでなく、戸建用地などでの売却も可能になったりします。

ただ、接道状況や土地形状によっては建て替えができなかったり、建て替えができても共同住宅はダメとかいろいろな制限がでてくることもあります。

投資用物件を探す際には、価格や現況利回りだけでなく接道状況や土地形状などもとても重要な項目になります。

今回は路地状敷地、つまり敷地延長形の土地と収益物件の関係です。

敷地延長の土地は整形地のものよりは価格も安いです。

アパートやマンションなどは賃貸経営をすることで収益を上げることを目的としていますから、賃借人にとっては地形などは関係ありません。駅から近いとか、日当りが良いなどの条件がそろえば稼働率は上がります。

投資用物件はいかに安く物件を購入して、安定した賃料を取れるかがポイントになりますから、特に敷地延長の物件などはねらいめともいえます。

ただ、ここで注意しなければいけないのは、いかに現況の利回りが良くても後々再建築できなければ意味がないというポイントです。また、再建築できても共同住宅は建てられないといったケースもあります。

投資用物件として購入しても、建て替えは居住用しかダメなどとなってしまっては将来的に問題ですね。

各地域によって制限は違いますが、敷地延長の間口と延長部分の距離の問題で建築ができないとか、いろいろな制限があります。

では、どうして現況はアパートが建ってるの??というと・・・
建築確認申請時に居住用として申請して、実際の建築の際に共同住宅にしてしまうといった、つまり違反建築なんですね。
もちろん担保評価として銀行の融資にも問題はありますから、物件を見る際には不動産屋によく確認をして下さい。

不動産には目で見えない裏側の問題がよくありますので注意が必要ですね。


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2007年03月23日

オークションで不動産を探そう!

収益物件を探すときに、オークションで探すのもひとつですね。

意外と掘り出し物が見つかるかも・・・

マザーズオークション

こちらのマザーズオークションなんかもよく知られてますね。
ただ、オークションだけに物件数が少ない・・・
最低落札価格もそこそこの値段だし・・・
でも、なかにはいい物件もあったりするんですよね。

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2007年03月22日

収益物件を探そう!!

収益物件・不動産投資物件を探す際に不動産仲介業者によっては取り扱えない物件などもあります。

検索サイトなどに掲載されている物件がどこの仲介業者でも取り扱えるかというとそうではありません。

特に収益物件などは賃貸管理をしている業者などがオーナーから売却したいんだけど・・・などと相談を持ちかけられるケースがあります。ですから大手仲介業者だからといって紹介できないこともあるのです。

個人的に検索サイトでは・・・

kenbiya.gif

などが物件数も多くて、これは!?といった物件がありますね。
ただ、問い合わせしたら「申込みが入ってます。」と言われたことも多々ありますが・・・
ただ、購入するわけではなくても見ていて面白いです。
利回り30%以上の物件とか、ラブホテルの物件とか、変わった物件が多いです。一度覘いて見て下さい。

以上、検索サイトのご紹介でした!!

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2007年03月21日

収益物件の落とし穴!?

投資用物件を探すにあたって、不動産仲介業者などに依頼するとさまざまな物件を紹介してくれると思います。

販売図面上では、価格、利回り、立地など重要なポイントが記載されています。

ただ、それだけに目をとらわれず、よく物件の特徴を把握することがポイントになります。

申込みをして、いざ契約のときにはじめて知った!?なんていうこともとても多いのです。

今回のポイントは建物に関しての建ぺい率・容積率についてです。

販売図面上では、建ぺい率・容積率は必ず記載されています。

建ぺい率とは、敷地面積に対して建築できる建築面積(建坪)の上限の割合です。

例えば、建ぺい率60%で敷地面積が200坪あれば建坪は120坪までということになります。

容積率は敷地面積に対して建築できる延べ床面積の上限の割合です。

例えば、容積率200%で敷地面積が200坪あれば延べ床面積で400坪までは建築できることになります。

物件資料のなかで、建ぺい率・容積率と建物の面積をよくチェックして下さい。販売図面上では建築面積までは記載されていないと思いますが、特に多いのは容積率オーバーの違反建築物件です。

本来、販売図面上に「建ぺい率・容積率超過の為、再建築の際、同等の建物は建築できません」などの記載がされていないといけないのですが、なかには記載がない図面もあります。

違反建築でも現状の利回り、立地が良ければいいんじゃない??と思う方もいると思いますが、購入する際に借入れをしないのであれば問題ありません。銀行は違反建築物件には担保評価が出せないので、融資ができません。
また、再建築の際には現状の部屋数が取れなかったりと投資用物件としての魅力がなくなってしまう可能性があります。

この問題は土地の問題ではなく、建物の問題ですから再建築時のことも想定しての検討が必要ですね。

では違反建築なのになんで建築できたかというと・・・

いろいろなパターンがありますが、多いのは駐車場を部屋に変えてしまうパターンですね。問題となった某ホテルのパターンです。
役所への建築確認申請時には1階の一部を駐車場として申請します。駐車場は容積率には加算されませんので、実際に建築する際には部屋にしてしまうのです。販売時には部屋となっている部分は容積率に加算されますので、容積率超過の違反建築物件になってしまうのです。
特に収益物件などは部屋数が多ければ家賃収入も上がり、利回りが良くなりますので、結果的に販売価格も上げられるといった仕組みになっています。

とにかく、よく物件を見て、細かく不動産業者に聞くことが重要ですね。


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2007年03月15日

銀行融資を利用するメリットは??


不動産投資をする際、収益物件を全額現金で購入する方も少ないでしょう。

ほとんどの方が銀行融資を利用しての購入になると思います。

不動産投資では賃貸マンション・アパートローンを利用するメリットもあります。

居住用物件を購入する際の住宅ローンは自己資金が多いほど、融資金額が少なくて済みますので返済総額は少なくなります。借り入れは早めに返したほうがもちろん得ですね。

ただ、収益物件を購入する際はできるだけ借り入れを多くしたほうがいいケースがあります。

例えば・・・

アパートローンを利用して物件価格2,000万円で利回り8%の物件を購入するとします。

内、自己資金500万円、アパートローン1,500万円(利率3%、借入期間25年)で購入するとします。(ここでは税金や管理費等必要経費は考えません。)

年間の収益は2,000万円の8%で160万円。

年間のローン返済費は約85万円です。

年間実質収入は75万円。自己資金500万円で年間75万円の収入ということは・・・

実質利回り15%にもなりますね。

つまり、銀行のローン金利が上がってはきているものの、まだ不動産投資の利回りが大きいのでその差を利用することで投資資金に対する利回りを上げることができるのです。

これをレバレッジ効果といいます。不動産ファンドなどはこの方法で成り立っています。

ただ、最近の利上げによって各金融機関も短プラを上げてきています。住宅ローンやアパートローンの変動金利は短期プライムレートに1%を上乗せした利率です。
この先、金利が上昇していくと不動産投資のうまみも少なくなっていくでしょうね・・・


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2007年03月07日

収益物件を選ぶポイントは??【転売】

収益物件を選ぶポイント。転売についてです。

収益物件を所有し続けることも重要ですが、転売についても重要なポイントになってきます。

所有し続ければ、毎月の収益はもちろんあがります。

しかし、所有し続ければ、経年劣化により資産価値は下がり、賃料も下がるでしょう。

そこである程度保有したら転売も検討するべきだと思います。

転売を視野に入れた場合、圧倒的にアパート投資やマンション投資のような土地付の物件の方が有利だと思います。

なぜなら、ワンルーム投資だと現状のままでしか転売ができないのに比べ、一棟売り物件の場合は、外観に手を加えたり、内装設備を変えたりとリノベーション・コンバージョンが可能だからです。

よく業者が中古マンション一棟を購入してコンバージョンし、資産価値を高め売却益を取るようなケースです。

区分所有の場合は内装を変更するにしても、大きな変更はできませんし、外観はもちろんいじれません。

一棟を所有することにより、費用はかかりますが手を加えて予想以上の高値で売却することもできることもあります。

また、土地がありますから、建物が古くなったら取り壊して、土地として戸建用地にもアパート・マンション用地にもなります。

区分所有の場合は、自己使用か収益物件としてしか用途がありませんから、必然的に築年数が経過したワンルームなどは利回りを上げなければ売れません。利回りを上げるということはつまり、売却価格を下げるということになります。
区分所有のワンルームマンションなどは転売をしようとすると結局損をしてしまうケースが多いですね。

物件を選ぶ際のポイントとして、転売を視野に入れるのであれば、一棟売り物件を探すことと、その道路付けなど収益物件以外の用途としての利用ができるのかなどを考えるべきだと思います。

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2007年02月28日

収益物件を選ぶポイントは??【立地】

物件を選ぶポイントとして立地条件も重要です。

利回りが10%以上まわっているからといって、賃貸需要がなければ意味がありません。

収益物件のリスクとして空室リスクは一番のリスクになります。

収益物件の購入時に満室であっても空室がでて、なかなか入居者が決まらないといったケースです。

空室があればその分収入が入らないので、収益物件を購入し、不動産投資をしている意味がありません。

空室リスクをなるべく軽減させるには、立地条件が重要となってきます。

駅から近いのか、周辺に商店街などの施設があるのか、周辺に大学などの学生需要があるのか、周辺に競合する物件がどのくらいあるのかなどさまざまな条件があります。

すべての条件を満たす物件はないでしょうから、そのなかでも重要なポイントだけはおさえて物件を選ぶべきだと思います。

収益物件のなかでも重要な立地条件といえば「駅」でしょうね。

もちろん人気のある駅周辺では物件もなかなか出ない傾向にありますが、人気のある駅なのか、駅からは徒歩何分なのかなどは最低でも抑えるポイントになります。

なるべく空室リスクを抑えるために、利回りだけにとらわれず立地条件はこだわるべきだと思います。

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2007年02月23日

収益物件を選ぶポイントは??【利回り】

収益物件のもっとも重要なポイントは利回りでしょう。

もちろん投資用ですから利回りが回っていなければ収益物件を購入する意味がありません。

しかし、将来的な資産価値や転売なども視野にいれた物件選びも重要となってきます。

収益物件を選ぶときのポイントをご説明します。
今回は利回りについてです。

【利回り】
収益物件ですから一番のポイントは利回りになるでしょう。
ただ、販売図面などに表記されている利回りは満室時年間表面利回りです。これには年間にかかる費用が控除されておりません。
年間にかかる費用とは・・・

・固定資産税、都市計画税
・管理委託費、管理費
・修繕費、修繕積立金
・ローン返済費


などがあげられます。
これらの費用を控除した利回りがネット利回りといわれるものです。
販売図面などにはネット利回りは表記されておりません。
これらの雑費のうち固都税は所有者の納税通知書で確認できます。
管理委託費は平均しておよそ月の家賃収入の5%が相場です。
また、ワンルームマンション(区分所有)の管理費、修繕積立金は自己負担になります。
修繕費にかんしては空室になったときの室内の清掃、クロスの張替えなどは敷金から充当できますが、一棟売り物件の場合、建物自体の修繕に関しては自己負担になります。
雑費のなかでポイントとなるのが、銀行融資を利用した場合の月々の返済額です。
収益が上がっていてもローン返済で収入がほとんどないケースもあります。ただ、ローンの支払いが済めば収益はまるまる収入になります。
ローンのポイントはまた説明します。
また、年々建物は経年劣化していきますので、築年数の経過によって家賃は下げざるおえません。
空室がでたときのリスクもありますので、表面利回りだけにとらわれず、トータル的な収支のバランスをみる必要があります。


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