2009年04月22日

アパートローンの現状

投資用物件もキャッシュで買えれば苦労しません。

金融機関からの融資を受けて購入する人がほとんどでしょうね。

で、最近、各金融機関にアパートローンの打診をしているんですが、これがなかなか厳しい状況です。

担保評価も下がってるし、金融機関自体のアパートローンに対する姿勢も消極的だしとなかなかすんなりと希望額が出てこない。

いろんなところに打診したなかで積極的だと思われる金融機関がオリックス信託銀行。

現状で都市銀行など基本3割自己資金なんですが、オリックスは1割でも融資してくれる可能性があると。

金利は若干高めで3%台ってところでしょうかね。

もちろん属性次第になっちゃうんでしょうけどできるだけ自己資金を抑えて収益物件を購入するときは外せませんな。

あとはHSBC(香港上海銀行)。

預金連動型のアパートローンなので例えば5,000万円借りて2,500万円が口座にあれば2500万円分は金利がかからない仕組みです。

その代わり金利は高い。4%台です。

5000万の借入で2,500万円の預金なら実質金利も半分ということだから2.5%になるわけですな。

まぁ、こちらは自己資金3割必要ということで完全に富裕層向けのアパートローンになりますが・・・

使いようによっては面白い。
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2009年01月21日

表面利回りに惑わされるな!?

投資用物件の情報を見ていて思ったので。

表面利回りという項目。

これは満室時想定利回りであって実質利回りではない。

現況で回っていなければ机上の空論でしかないですね。

表面利回りで魅力的な物件も実際空室が多ければまったく意味をなさない収益物件です。

また、満室であっても相場賃料よりも高い物件は要注意。

空いたら賃料を下げなければ埋まらないのが必至。

物件の本質を見極めることが重要ですな。
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2009年01月17日

収益物件は買い時か!?

不動産市況が悪化し不動産業者が多数倒産するなか投資用物件は買い時なのか・・・

最近、特に資金繰りに厳しい不動産業者からは処分売りの物件が流れてきています。

不動産業者も区分所有のワンルームマンションや一棟売りアパート、マンション、ビルなど所有物件を損切り覚悟の換金処分の方向で動いています。

業者からも希望価格よりも大幅指値OKということでなんとか客付けして欲しいという物件も。

買い手市場となっている現在、資金があれば是非価格をたたいて購入しておきたいところですね。

物件にもよりますが、首都圏でも比較的新しくて魅力的な物件は多いと思いますけどね。

基本的には業者の処分物件は表に出ていないことが多いので不動産業者からの紹介を得ることが必要ですね。

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2007年09月07日

不動産投資サイト(HOME'S不動産投資)

収益物件検索サイトのご紹介です。

HOME'S不動産投資

不動産投資と投資用物件の情報に特化したサイトです。

初心者でもわかりやすく不動産投資の情報が掲載されています。

他の不動産投資サイトでも投資ノウハウなどは掲載されていますが、個人的には賃料相場を調べられる「HOME'S家賃相場」がうれしい機能ですね。

収益シュミレーションも項目を自由に追加・削除できるので単純に表面利回りだけでなく、諸経費を差し引いたネット利回りもわかります。

特に不動産投資は借入れの返済と収益のバランスによって、当初は収益が上がっていても、数年で赤字になりかねないので、家賃の下落率など経過によって変化していく数値なども追加してシュミレーションできる機能は非常に使えます。

掲載物件数はまだまだ少ないと思いますが、物件を比較したり、シュミレーションしたりするには良いサイトだと思います。

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2007年08月25日

不動産時事ニュース【親族間の売買】

先日、夫婦間、親子間で土地を時価の80%で売買した際の時価との差額に贈与税がかかるか否かが争われた訴訟の判決が東京地裁ででました。

判決は「著しく低い価格での譲渡に当たらず贈与税課税は違法」として東京国税局の課税処分を取り消したそうです。

これは夫が2001年に購入した東京大田区の土地の一部を妻と息子に時価の78%にあたる金額で売買したというもの。目黒税務署は時価と売買価格の差額が贈与にあたるとして課税したそうです。

不動産の取引については、取得税や譲渡税、登録免許税、固定資産税、都市計画税、贈与税などのあらゆる税金がかかります。
取引金額も大きいので税金だけでも多額になってしまうケースがあります。今回のケースでは地裁の判決で時価の80%程度では著しく低い価格ではないことが認められたので、親族間売買のひとつの価格の目安になるのでは・・・

不動産を購入する際に、親から援助してもらって・・・なんて話しはよくありますが、これも要注意ですね。登記に持分として親の名義も入れるのであれば問題はないのですが、名義が入らないようであればこれは贈与税の対象になります。
あるいは親と金銭消費貸借契約を結び(つまり親からお金を借りることです)、毎月、返済していくといった方法にするか・・・この返済についても金利は住宅ローン金利などを参考にあまり安すぎないように設定しなくては税務署に指摘される可能性があります。

などなど細かいことが多いので税理士に相談することをお勧めします。

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2007年07月01日

首都圏収益物件事情

最近の投資用物件も利回りの低下が顕著になってきたような気がします。

首都圏、特に港区、中央区、千代田区、渋谷区、新宿区などのオフィス系ビルなんかは4%〜5%程度の利回り。

もちろん築年数等の条件にもよりますが・・・

居住用のアパート、マンションに関しても、数年前では7%〜8%の利回りの物件もあったのですが、最近では5%〜6%程度まで低下しています。

新築アパートやマンションなどは人気のエリアであれば5%程度でしか回りません。

それだけ投資用の需要が拡大しているのでしょうか??

物件を毎日のようにチェックしているとわかるのですが、やはり物件の動きは鈍くなっているような気がします。

個人が借り入れをして5%程度の物件を購入しても自己資金が相応になければ返済で収益が残らないケースになってしまいます。

地価がミニバブル的に高騰を続けていくなかで、投資用物件に関してもしばらく様子を見るのも必要かもしれませんね。

不動産業者の間ではこの首都圏の地価の上昇に一般顧客がついていかなくなったとき、物件を抱えてしまったいくつかの不動産業者は潰れるだろうと言われています・・・

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2007年05月18日

駐車場投資!?

今回は駐車場投資についてです。

駐車場は不動産投資のなかでも投資費用がそんなにかからない投資です。

土地さえあれば駐車場として活用できますし、駐車場にするには間口2.5mもあれば敷地延長の物件でも可能です。

ただ、土地を購入して月極駐車場として活用しようとしても投資利回りはあわないケースがほとんどですね。駐車場としての需要が見込まれることが条件になりますし、郊外の駐車場相場は安いので、投資利回りでは割に合いません。
かといって駅近の商業地などでは非常に土地価格も高額になりますし、ビル・マンション用地として活用のほうが割に合います。

駐車場として活用するのであれば、タワーパーキングや時間貸駐車場(コインパーキング)などで活用したほうが投資利回りとしての魅力がある可能性があります。
需要が見込める立地条件であれば、コインパーキング業者が1台当たり50000円くらいで借りてくれることもあります。
また、タワーパーキングであれば30坪ぐらいの土地でも場合によっては20台くらいの収納できるパーキングができることもあります。
いずれにしても遊休地があるようであれば駐車場業者に相談してみるのもひとつの手段といえます。


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2007年04月21日

塗り直して売る!!

今回は転売に関するノウハウです。
投資用物件のポイントは利回りですね。物件を選ぶ際には立地さえ間違えなければ多少利回りが落ちても売れると思います。そこで、一番簡単な転売手法の紹介です。

ある物件を8000万円、8%の利回りで購入します。
その物件の外観を良くするのに100万円かけて塗り直し等の簡単なリフォームを行います。それを7%の利回り設定で売却すると約9100万円です。
つまり諸経費諸々を差し引きしても数百万の利益が取れますね。

実はこのノウハウ、最近、不動産業者でもやっている手法なんです。以前はもっと安かったのに??なんていう物件が結構あります。業者が仕入れてちょっとしたリフォームで数千万のせて売りに出すなんてことはよくあるのです。特に駅に近い収益物件などは希少性がありますから多少利回りを落としても売れてしまいます。

最近では都内の収益物件の利回りでまともなものであれば6%代なんか当たり前です。まれにでてくる8%程度の物件なんかはすぐに売れてしまいますね。

長期保有なんかも視野にいれながら転売のタイミングも逃さないようにしましょう。


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2007年04月01日

ビル投資の注意点

収益物件のなかでも都内主要駅、新宿、渋谷、池袋、などなど、駅周辺には賃貸マンションよりもテナントビルがとても多いです。

店舗やオフィス系ビルへの投資は賃料は高く取れる点では非常に魅力的だと思います。

ただ、気をつけないといけないのは、1階部分の飲食店などの店舗、オフィスなどはとても入りやすい反面、上階のオフィスや店舗は場所によっては一度空きがでてしまうと入りにくいのが現状です。

売物件としてでているビルなんかを見てみると満室賃貸中の物件は少ないかもしれませんね。

もちろん立地や広さ、外観などの条件によっても違いはありますが、なかなか賃借人が決まらない物件は1年、2年は当然のように決まらないケースもでてきます。

一棟借りをしている企業などが出ていってしまったらそれこそ収入はゼロになってしまいますね・・・

これから不動産投資をはじめるという方は、アパートやマンションなどから投資した方がいいかもしれません。

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不動産屋の裏事情

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2007年03月29日

3階建アパート!?

収益物件にもいろいろな物件があり、アパートひとつを見てもいろいろなアパートがあります。

マンションとアパートの違いといえば、アパートといえば木造2階建て、マンションは鉄筋コンクリート、鉄骨などの3階建て以上といった感じでしょう。

最近では木造でも3階建ての物件も多く、木造3階建アパートなどの物件もあります。

収益物件ですから、階層がひとつ増えれば部屋も必然的に増えますから建築コストが安い木造であれば投資用としてはこれに越したことはありません。

ただ、行政からの許認可関係でなかなか木造3階建のアパートは難しいようです。

容積率が200%以上とれているような物件であれば3階建ても可能かと思います。ただ、建築の際には高さ制限や斜線制限などにより間取りが入らないケースもあるので要注意ですけど・・・

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2007年03月26日

転売の極意

今回は転売についてです。

ワンルームマンションなどは転売をすると損をしてしまうケースが多いのですが、一等売りのアパートやマンションなどは転売による売却益を得られるケースも多いですね。

転売も視野にいれての不動産投資では市場の動向に任せれば、地価の上昇によって売却益を得られることもありますが、市場動向に任せるばかりでは転売のタイミングを逃すこともあります。

常に転売することも検討しながら収益を得ていくことも重要です。

転売の際のひとつの方法としては、リノベーションをしての転売です。
不動産業者などが古ビルや古マンションなどを購入して内装、外観に手を加えて資産価値を上げて売却する手法です。
大掛かりなリノベーションは資金も必要になりますし、個人でそこまではできないと思います。ただ、簡単に手を加えて多少資産価値を上げての売却であれば可能ですね。

特に管理状況が悪い物件や、多少手を加える事で見た目でも大きく変わるような物件はねらい目かもしれませんね。

実際、投資用物件などは満室であれば内装を確認する事はできませんので、外観だけ手を加えるだけでいいのです。

規模にもよりますが、外観を綺麗に塗りなおすとか、多少のリノベーションであればそんなに費用はかかりません。

リフォーム次第では賃料アップも見込めるでしょうし、資産価値も上がりますね。

後の売却の際にも売却益がでる可能性があがりますね。


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2007年03月25日

不動産ファンドって??

米投資会社カーライル・グループが3,000億円規模のファンドを組成するらしいです。

投資対象は日本、中国、インドで資産の7〜8割を借入金で賄うそうです。

最近では不動産ファンドも地価の上昇、金利の上昇で厳しいのでは??などといわれていますが、まだ借入金利に比べ、投資利回りが高いのも事実です。

外資からみた日本の不動産マーケットはまだまだ投資価値があるということでしょうね。

大きなファンドから小さな私募ファンドまでファンドにも様々ですが、最近の個人投資家の不動産投資もある意味ファンドに近い意味を持っていますよね。


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2007年03月24日

土地が敷地延長の収益物件って??

アパート、マンションなど、共同住宅の収益物件と土地形状の関係についてです。

一棟売りの収益物件は土地が必ずついてきますね。

土地の所有権があるということは後々、新築物件への建て替えや転売の際に投資用物件としてだけでなく、戸建用地などでの売却も可能になったりします。

ただ、接道状況や土地形状によっては建て替えができなかったり、建て替えができても共同住宅はダメとかいろいろな制限がでてくることもあります。

投資用物件を探す際には、価格や現況利回りだけでなく接道状況や土地形状などもとても重要な項目になります。

今回は路地状敷地、つまり敷地延長形の土地と収益物件の関係です。

敷地延長の土地は整形地のものよりは価格も安いです。

アパートやマンションなどは賃貸経営をすることで収益を上げることを目的としていますから、賃借人にとっては地形などは関係ありません。駅から近いとか、日当りが良いなどの条件がそろえば稼働率は上がります。

投資用物件はいかに安く物件を購入して、安定した賃料を取れるかがポイントになりますから、特に敷地延長の物件などはねらいめともいえます。

ただ、ここで注意しなければいけないのは、いかに現況の利回りが良くても後々再建築できなければ意味がないというポイントです。また、再建築できても共同住宅は建てられないといったケースもあります。

投資用物件として購入しても、建て替えは居住用しかダメなどとなってしまっては将来的に問題ですね。

各地域によって制限は違いますが、敷地延長の間口と延長部分の距離の問題で建築ができないとか、いろいろな制限があります。

では、どうして現況はアパートが建ってるの??というと・・・
建築確認申請時に居住用として申請して、実際の建築の際に共同住宅にしてしまうといった、つまり違反建築なんですね。
もちろん担保評価として銀行の融資にも問題はありますから、物件を見る際には不動産屋によく確認をして下さい。

不動産には目で見えない裏側の問題がよくありますので注意が必要ですね。


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2007年03月23日

オークションで不動産を探そう!

収益物件を探すときに、オークションで探すのもひとつですね。

意外と掘り出し物が見つかるかも・・・

マザーズオークション

こちらのマザーズオークションなんかもよく知られてますね。
ただ、オークションだけに物件数が少ない・・・
最低落札価格もそこそこの値段だし・・・
でも、なかにはいい物件もあったりするんですよね。

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2007年03月22日

収益物件を探そう!!

収益物件・不動産投資物件を探す際に不動産仲介業者によっては取り扱えない物件などもあります。

検索サイトなどに掲載されている物件がどこの仲介業者でも取り扱えるかというとそうではありません。

特に収益物件などは賃貸管理をしている業者などがオーナーから売却したいんだけど・・・などと相談を持ちかけられるケースがあります。ですから大手仲介業者だからといって紹介できないこともあるのです。

個人的に検索サイトでは・・・

kenbiya.gif

などが物件数も多くて、これは!?といった物件がありますね。
ただ、問い合わせしたら「申込みが入ってます。」と言われたことも多々ありますが・・・
ただ、購入するわけではなくても見ていて面白いです。
利回り30%以上の物件とか、ラブホテルの物件とか、変わった物件が多いです。一度覘いて見て下さい。

以上、検索サイトのご紹介でした!!

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2007年03月21日

収益物件の落とし穴!?

投資用物件を探すにあたって、不動産仲介業者などに依頼するとさまざまな物件を紹介してくれると思います。

販売図面上では、価格、利回り、立地など重要なポイントが記載されています。

ただ、それだけに目をとらわれず、よく物件の特徴を把握することがポイントになります。

申込みをして、いざ契約のときにはじめて知った!?なんていうこともとても多いのです。

今回のポイントは建物に関しての建ぺい率・容積率についてです。

販売図面上では、建ぺい率・容積率は必ず記載されています。

建ぺい率とは、敷地面積に対して建築できる建築面積(建坪)の上限の割合です。

例えば、建ぺい率60%で敷地面積が200坪あれば建坪は120坪までということになります。

容積率は敷地面積に対して建築できる延べ床面積の上限の割合です。

例えば、容積率200%で敷地面積が200坪あれば延べ床面積で400坪までは建築できることになります。

物件資料のなかで、建ぺい率・容積率と建物の面積をよくチェックして下さい。販売図面上では建築面積までは記載されていないと思いますが、特に多いのは容積率オーバーの違反建築物件です。

本来、販売図面上に「建ぺい率・容積率超過の為、再建築の際、同等の建物は建築できません」などの記載がされていないといけないのですが、なかには記載がない図面もあります。

違反建築でも現状の利回り、立地が良ければいいんじゃない??と思う方もいると思いますが、購入する際に借入れをしないのであれば問題ありません。銀行は違反建築物件には担保評価が出せないので、融資ができません。
また、再建築の際には現状の部屋数が取れなかったりと投資用物件としての魅力がなくなってしまう可能性があります。

この問題は土地の問題ではなく、建物の問題ですから再建築時のことも想定しての検討が必要ですね。

では違反建築なのになんで建築できたかというと・・・

いろいろなパターンがありますが、多いのは駐車場を部屋に変えてしまうパターンですね。問題となった某ホテルのパターンです。
役所への建築確認申請時には1階の一部を駐車場として申請します。駐車場は容積率には加算されませんので、実際に建築する際には部屋にしてしまうのです。販売時には部屋となっている部分は容積率に加算されますので、容積率超過の違反建築物件になってしまうのです。
特に収益物件などは部屋数が多ければ家賃収入も上がり、利回りが良くなりますので、結果的に販売価格も上げられるといった仕組みになっています。

とにかく、よく物件を見て、細かく不動産業者に聞くことが重要ですね。


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2007年03月15日

銀行融資を利用するメリットは??


不動産投資をする際、収益物件を全額現金で購入する方も少ないでしょう。

ほとんどの方が銀行融資を利用しての購入になると思います。

不動産投資では賃貸マンション・アパートローンを利用するメリットもあります。

居住用物件を購入する際の住宅ローンは自己資金が多いほど、融資金額が少なくて済みますので返済総額は少なくなります。借り入れは早めに返したほうがもちろん得ですね。

ただ、収益物件を購入する際はできるだけ借り入れを多くしたほうがいいケースがあります。

例えば・・・

アパートローンを利用して物件価格2,000万円で利回り8%の物件を購入するとします。

内、自己資金500万円、アパートローン1,500万円(利率3%、借入期間25年)で購入するとします。(ここでは税金や管理費等必要経費は考えません。)

年間の収益は2,000万円の8%で160万円。

年間のローン返済費は約85万円です。

年間実質収入は75万円。自己資金500万円で年間75万円の収入ということは・・・

実質利回り15%にもなりますね。

つまり、銀行のローン金利が上がってはきているものの、まだ不動産投資の利回りが大きいのでその差を利用することで投資資金に対する利回りを上げることができるのです。

これをレバレッジ効果といいます。不動産ファンドなどはこの方法で成り立っています。

ただ、最近の利上げによって各金融機関も短プラを上げてきています。住宅ローンやアパートローンの変動金利は短期プライムレートに1%を上乗せした利率です。
この先、金利が上昇していくと不動産投資のうまみも少なくなっていくでしょうね・・・


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2007年03月07日

収益物件を選ぶポイントは??【転売】

収益物件を選ぶポイント。転売についてです。

収益物件を所有し続けることも重要ですが、転売についても重要なポイントになってきます。

所有し続ければ、毎月の収益はもちろんあがります。

しかし、所有し続ければ、経年劣化により資産価値は下がり、賃料も下がるでしょう。

そこである程度保有したら転売も検討するべきだと思います。

転売を視野に入れた場合、圧倒的にアパート投資やマンション投資のような土地付の物件の方が有利だと思います。

なぜなら、ワンルーム投資だと現状のままでしか転売ができないのに比べ、一棟売り物件の場合は、外観に手を加えたり、内装設備を変えたりとリノベーション・コンバージョンが可能だからです。

よく業者が中古マンション一棟を購入してコンバージョンし、資産価値を高め売却益を取るようなケースです。

区分所有の場合は内装を変更するにしても、大きな変更はできませんし、外観はもちろんいじれません。

一棟を所有することにより、費用はかかりますが手を加えて予想以上の高値で売却することもできることもあります。

また、土地がありますから、建物が古くなったら取り壊して、土地として戸建用地にもアパート・マンション用地にもなります。

区分所有の場合は、自己使用か収益物件としてしか用途がありませんから、必然的に築年数が経過したワンルームなどは利回りを上げなければ売れません。利回りを上げるということはつまり、売却価格を下げるということになります。
区分所有のワンルームマンションなどは転売をしようとすると結局損をしてしまうケースが多いですね。

物件を選ぶ際のポイントとして、転売を視野に入れるのであれば、一棟売り物件を探すことと、その道路付けなど収益物件以外の用途としての利用ができるのかなどを考えるべきだと思います。

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2007年02月28日

収益物件を選ぶポイントは??【立地】

物件を選ぶポイントとして立地条件も重要です。

利回りが10%以上まわっているからといって、賃貸需要がなければ意味がありません。

収益物件のリスクとして空室リスクは一番のリスクになります。

収益物件の購入時に満室であっても空室がでて、なかなか入居者が決まらないといったケースです。

空室があればその分収入が入らないので、収益物件を購入し、不動産投資をしている意味がありません。

空室リスクをなるべく軽減させるには、立地条件が重要となってきます。

駅から近いのか、周辺に商店街などの施設があるのか、周辺に大学などの学生需要があるのか、周辺に競合する物件がどのくらいあるのかなどさまざまな条件があります。

すべての条件を満たす物件はないでしょうから、そのなかでも重要なポイントだけはおさえて物件を選ぶべきだと思います。

収益物件のなかでも重要な立地条件といえば「駅」でしょうね。

もちろん人気のある駅周辺では物件もなかなか出ない傾向にありますが、人気のある駅なのか、駅からは徒歩何分なのかなどは最低でも抑えるポイントになります。

なるべく空室リスクを抑えるために、利回りだけにとらわれず立地条件はこだわるべきだと思います。

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2007年02月23日

収益物件を選ぶポイントは??【利回り】

収益物件のもっとも重要なポイントは利回りでしょう。

もちろん投資用ですから利回りが回っていなければ収益物件を購入する意味がありません。

しかし、将来的な資産価値や転売なども視野にいれた物件選びも重要となってきます。

収益物件を選ぶときのポイントをご説明します。
今回は利回りについてです。

【利回り】
収益物件ですから一番のポイントは利回りになるでしょう。
ただ、販売図面などに表記されている利回りは満室時年間表面利回りです。これには年間にかかる費用が控除されておりません。
年間にかかる費用とは・・・

・固定資産税、都市計画税
・管理委託費、管理費
・修繕費、修繕積立金
・ローン返済費


などがあげられます。
これらの費用を控除した利回りがネット利回りといわれるものです。
販売図面などにはネット利回りは表記されておりません。
これらの雑費のうち固都税は所有者の納税通知書で確認できます。
管理委託費は平均しておよそ月の家賃収入の5%が相場です。
また、ワンルームマンション(区分所有)の管理費、修繕積立金は自己負担になります。
修繕費にかんしては空室になったときの室内の清掃、クロスの張替えなどは敷金から充当できますが、一棟売り物件の場合、建物自体の修繕に関しては自己負担になります。
雑費のなかでポイントとなるのが、銀行融資を利用した場合の月々の返済額です。
収益が上がっていてもローン返済で収入がほとんどないケースもあります。ただ、ローンの支払いが済めば収益はまるまる収入になります。
ローンのポイントはまた説明します。
また、年々建物は経年劣化していきますので、築年数の経過によって家賃は下げざるおえません。
空室がでたときのリスクもありますので、表面利回りだけにとらわれず、トータル的な収支のバランスをみる必要があります。


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