2007年03月24日

土地が敷地延長の収益物件って??

アパート、マンションなど、共同住宅の収益物件と土地形状の関係についてです。

一棟売りの収益物件は土地が必ずついてきますね。

土地の所有権があるということは後々、新築物件への建て替えや転売の際に投資用物件としてだけでなく、戸建用地などでの売却も可能になったりします。

ただ、接道状況や土地形状によっては建て替えができなかったり、建て替えができても共同住宅はダメとかいろいろな制限がでてくることもあります。

投資用物件を探す際には、価格や現況利回りだけでなく接道状況や土地形状などもとても重要な項目になります。

今回は路地状敷地、つまり敷地延長形の土地と収益物件の関係です。

敷地延長の土地は整形地のものよりは価格も安いです。

アパートやマンションなどは賃貸経営をすることで収益を上げることを目的としていますから、賃借人にとっては地形などは関係ありません。駅から近いとか、日当りが良いなどの条件がそろえば稼働率は上がります。

投資用物件はいかに安く物件を購入して、安定した賃料を取れるかがポイントになりますから、特に敷地延長の物件などはねらいめともいえます。

ただ、ここで注意しなければいけないのは、いかに現況の利回りが良くても後々再建築できなければ意味がないというポイントです。また、再建築できても共同住宅は建てられないといったケースもあります。

投資用物件として購入しても、建て替えは居住用しかダメなどとなってしまっては将来的に問題ですね。

各地域によって制限は違いますが、敷地延長の間口と延長部分の距離の問題で建築ができないとか、いろいろな制限があります。

では、どうして現況はアパートが建ってるの??というと・・・
建築確認申請時に居住用として申請して、実際の建築の際に共同住宅にしてしまうといった、つまり違反建築なんですね。
もちろん担保評価として銀行の融資にも問題はありますから、物件を見る際には不動産屋によく確認をして下さい。

不動産には目で見えない裏側の問題がよくありますので注意が必要ですね。


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posted by realestate-man at 13:00| Comment(0) | TrackBack(0) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
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