2007年03月21日

収益物件の落とし穴!?

投資用物件を探すにあたって、不動産仲介業者などに依頼するとさまざまな物件を紹介してくれると思います。

販売図面上では、価格、利回り、立地など重要なポイントが記載されています。

ただ、それだけに目をとらわれず、よく物件の特徴を把握することがポイントになります。

申込みをして、いざ契約のときにはじめて知った!?なんていうこともとても多いのです。

今回のポイントは建物に関しての建ぺい率・容積率についてです。

販売図面上では、建ぺい率・容積率は必ず記載されています。

建ぺい率とは、敷地面積に対して建築できる建築面積(建坪)の上限の割合です。

例えば、建ぺい率60%で敷地面積が200坪あれば建坪は120坪までということになります。

容積率は敷地面積に対して建築できる延べ床面積の上限の割合です。

例えば、容積率200%で敷地面積が200坪あれば延べ床面積で400坪までは建築できることになります。

物件資料のなかで、建ぺい率・容積率と建物の面積をよくチェックして下さい。販売図面上では建築面積までは記載されていないと思いますが、特に多いのは容積率オーバーの違反建築物件です。

本来、販売図面上に「建ぺい率・容積率超過の為、再建築の際、同等の建物は建築できません」などの記載がされていないといけないのですが、なかには記載がない図面もあります。

違反建築でも現状の利回り、立地が良ければいいんじゃない??と思う方もいると思いますが、購入する際に借入れをしないのであれば問題ありません。銀行は違反建築物件には担保評価が出せないので、融資ができません。
また、再建築の際には現状の部屋数が取れなかったりと投資用物件としての魅力がなくなってしまう可能性があります。

この問題は土地の問題ではなく、建物の問題ですから再建築時のことも想定しての検討が必要ですね。

では違反建築なのになんで建築できたかというと・・・

いろいろなパターンがありますが、多いのは駐車場を部屋に変えてしまうパターンですね。問題となった某ホテルのパターンです。
役所への建築確認申請時には1階の一部を駐車場として申請します。駐車場は容積率には加算されませんので、実際に建築する際には部屋にしてしまうのです。販売時には部屋となっている部分は容積率に加算されますので、容積率超過の違反建築物件になってしまうのです。
特に収益物件などは部屋数が多ければ家賃収入も上がり、利回りが良くなりますので、結果的に販売価格も上げられるといった仕組みになっています。

とにかく、よく物件を見て、細かく不動産業者に聞くことが重要ですね。


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posted by realestate-man at 16:23| Comment(0) | TrackBack(1) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
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