収益物件を選ぶポイントは？？【利回り】

収益物件のもっとも重要なポイントは利回りでしょう。

もちろん投資用ですから利回りが回っていなければ収益物件を購入する意味がありません。

しかし、将来的な資産価値や転売なども視野にいれた物件選びも重要となってきます。

収益物件を選ぶときのポイントをご説明します。
今回は利回りについてです。

【利回り】
収益物件ですから一番のポイントは利回りになるでしょう。
ただ、販売図面などに表記されている利回りは満室時年間表面利回りです。これには年間にかかる費用が控除されておりません。
年間にかかる費用とは・・・

・固定資産税、都市計画税
・管理委託費、管理費
・修繕費、修繕積立金
・ローン返済費

などがあげられます。
これらの費用を控除した利回りがネット利回りといわれるものです。
販売図面などにはネット利回りは表記されておりません。
これらの雑費のうち固都税は所有者の納税通知書で確認できます。
管理委託費は平均しておよそ月の家賃収入の５％が相場です。
また、ワンルームマンション（区分所有）の管理費、修繕積立金は自己負担になります。
修繕費にかんしては空室になったときの室内の清掃、クロスの張替えなどは敷金から充当できますが、一棟売り物件の場合、建物自体の修繕に関しては自己負担になります。
雑費のなかでポイントとなるのが、銀行融資を利用した場合の月々の返済額です。
収益が上がっていてもローン返済で収入がほとんどないケースもあります。ただ、ローンの支払いが済めば収益はまるまる収入になります。
ローンのポイントはまた説明します。
また、年々建物は経年劣化していきますので、築年数の経過によって家賃は下げざるおえません。
空室がでたときのリスクもありますので、表面利回りだけにとらわれず、トータル的な収支のバランスをみる必要があります。


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