2007年02月17日

アパート投資

アパート投資についてです。

ワンルーム投資が比較的投資資金を抑えられるのに比べ、アパート投資は土地付きですから、ある程度の資金が必要となります。

不動産投資の中では、ワンルーム投資の次のステップといったところでしょうか。

最近では新築アパートの売り物件もよく出回っています。
特徴としては、比較的車庫が設けられないような道路が狭い土地や、階段でしか入れないような土地、又は敷地延長型の土地での新築アパート分譲が多いです。
というのも、新築アパートは不動産業者が土地を仕入れるにあたって土地条件があまりよくないものは安価で仕入れられる為、分譲時に投資用として利回り計算をして販売価格を決定するので比較的利益を取りやすいのです。

個人が土地から仕入れてアパートを建築する場合には現金で購入できれば問題ないのですが、アパートローンなどの融資を利用しての購入はできません。銀行は収益物件に関しては収益を重視しますから現状で収益があがっていない状態ではローンは組めません。

新築アパートの相場としては首都圏で大体7%〜8%といったところでしょうか。物件価格としては4,000万円からですね。
建物は20u前後で6室からといった感じです。

中古アパートもありますが、気をつけないといけない点はアパートローンを利用する場合です。各金融機関でアパートローンはそれぞれ違いがありますがローンの期間が住宅ローンと違い30年も組めるわけではありません。都市銀行であれば最長で25年といった銀行もあり、中古であればそこから築経過年数をひいた期間がローン期間の上限になります。築15年経過しているのであれば10年しかローンを組めないことになります。その分月々の支払額が多くなりますから、収益があっても支払いでわずかしか残らないといったケースになりかねません。

ワンルーム投資と比較すると、一番のポイントは土地ですね。
建物は経年劣化していきますが、土地はもちろん相場にもよりますが、資産として残ります。
家賃収入として数年保有した上で、戸建用地として売却することもできますし、土地相場が上昇していれば売却益を得ることもできますね。

ただ、一棟を所有するわけですから、建物の修繕や管理に関してはワンルームよりは手はかかります。
管理会社に管理委託すれば問題はありませんが、年数が経過するにつれ修繕にもそれなりの費用がかかることも忘れてはいけませんね。


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posted by realestate-man at 14:14| Comment(0) | TrackBack(0) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
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