2007年02月28日

収益物件を選ぶポイントは??【立地】

物件を選ぶポイントとして立地条件も重要です。

利回りが10%以上まわっているからといって、賃貸需要がなければ意味がありません。

収益物件のリスクとして空室リスクは一番のリスクになります。

収益物件の購入時に満室であっても空室がでて、なかなか入居者が決まらないといったケースです。

空室があればその分収入が入らないので、収益物件を購入し、不動産投資をしている意味がありません。

空室リスクをなるべく軽減させるには、立地条件が重要となってきます。

駅から近いのか、周辺に商店街などの施設があるのか、周辺に大学などの学生需要があるのか、周辺に競合する物件がどのくらいあるのかなどさまざまな条件があります。

すべての条件を満たす物件はないでしょうから、そのなかでも重要なポイントだけはおさえて物件を選ぶべきだと思います。

収益物件のなかでも重要な立地条件といえば「駅」でしょうね。

もちろん人気のある駅周辺では物件もなかなか出ない傾向にありますが、人気のある駅なのか、駅からは徒歩何分なのかなどは最低でも抑えるポイントになります。

なるべく空室リスクを抑えるために、利回りだけにとらわれず立地条件はこだわるべきだと思います。

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2007年02月23日

収益物件を選ぶポイントは??【利回り】

収益物件のもっとも重要なポイントは利回りでしょう。

もちろん投資用ですから利回りが回っていなければ収益物件を購入する意味がありません。

しかし、将来的な資産価値や転売なども視野にいれた物件選びも重要となってきます。

収益物件を選ぶときのポイントをご説明します。
今回は利回りについてです。

【利回り】
収益物件ですから一番のポイントは利回りになるでしょう。
ただ、販売図面などに表記されている利回りは満室時年間表面利回りです。これには年間にかかる費用が控除されておりません。
年間にかかる費用とは・・・

・固定資産税、都市計画税
・管理委託費、管理費
・修繕費、修繕積立金
・ローン返済費


などがあげられます。
これらの費用を控除した利回りがネット利回りといわれるものです。
販売図面などにはネット利回りは表記されておりません。
これらの雑費のうち固都税は所有者の納税通知書で確認できます。
管理委託費は平均しておよそ月の家賃収入の5%が相場です。
また、ワンルームマンション(区分所有)の管理費、修繕積立金は自己負担になります。
修繕費にかんしては空室になったときの室内の清掃、クロスの張替えなどは敷金から充当できますが、一棟売り物件の場合、建物自体の修繕に関しては自己負担になります。
雑費のなかでポイントとなるのが、銀行融資を利用した場合の月々の返済額です。
収益が上がっていてもローン返済で収入がほとんどないケースもあります。ただ、ローンの支払いが済めば収益はまるまる収入になります。
ローンのポイントはまた説明します。
また、年々建物は経年劣化していきますので、築年数の経過によって家賃は下げざるおえません。
空室がでたときのリスクもありますので、表面利回りだけにとらわれず、トータル的な収支のバランスをみる必要があります。


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2007年02月18日

マンション投資

マンション投資についてです。

ワンルームマンションといった区分所有を購入するのではなく、マンション一棟を購入する不動産投資です。

マンションの間取りもいろいろなタイプがありますが、一般的にはワンルームマンション一棟がポピュラーでしょう。

アパートと同じように土地があり、賃貸をすることで収益を得る投資ですが、アパートと違う点は構造が鉄骨もしくは鉄筋コンクリートという点です。

銀行ローンを利用する場合にもアパートと比較すると構造の違いで借入期間も長期で組めるといった点もあります。

建物の資産価値も高いので、投資資金はそれなりに高額になってきます。首都圏で一棟売マンションを探すとなると築年数などの諸条件にもよりますが、1億円前後は必要になってきますね。

賃貸をする場合でも、賃借人はオートロックや防音などの希望でマンションを選ぶ方も多いですし、アパートと比較すると賃料も高めに設定できます。

一般的には不動産投資のなかでも高額になりますから、やはり限られた方しか購入できないでしょうね。


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2007年02月17日

アパート投資

アパート投資についてです。

ワンルーム投資が比較的投資資金を抑えられるのに比べ、アパート投資は土地付きですから、ある程度の資金が必要となります。

不動産投資の中では、ワンルーム投資の次のステップといったところでしょうか。

最近では新築アパートの売り物件もよく出回っています。
特徴としては、比較的車庫が設けられないような道路が狭い土地や、階段でしか入れないような土地、又は敷地延長型の土地での新築アパート分譲が多いです。
というのも、新築アパートは不動産業者が土地を仕入れるにあたって土地条件があまりよくないものは安価で仕入れられる為、分譲時に投資用として利回り計算をして販売価格を決定するので比較的利益を取りやすいのです。

個人が土地から仕入れてアパートを建築する場合には現金で購入できれば問題ないのですが、アパートローンなどの融資を利用しての購入はできません。銀行は収益物件に関しては収益を重視しますから現状で収益があがっていない状態ではローンは組めません。

新築アパートの相場としては首都圏で大体7%〜8%といったところでしょうか。物件価格としては4,000万円からですね。
建物は20u前後で6室からといった感じです。

中古アパートもありますが、気をつけないといけない点はアパートローンを利用する場合です。各金融機関でアパートローンはそれぞれ違いがありますがローンの期間が住宅ローンと違い30年も組めるわけではありません。都市銀行であれば最長で25年といった銀行もあり、中古であればそこから築経過年数をひいた期間がローン期間の上限になります。築15年経過しているのであれば10年しかローンを組めないことになります。その分月々の支払額が多くなりますから、収益があっても支払いでわずかしか残らないといったケースになりかねません。

ワンルーム投資と比較すると、一番のポイントは土地ですね。
建物は経年劣化していきますが、土地はもちろん相場にもよりますが、資産として残ります。
家賃収入として数年保有した上で、戸建用地として売却することもできますし、土地相場が上昇していれば売却益を得ることもできますね。

ただ、一棟を所有するわけですから、建物の修繕や管理に関してはワンルームよりは手はかかります。
管理会社に管理委託すれば問題はありませんが、年数が経過するにつれ修繕にもそれなりの費用がかかることも忘れてはいけませんね。


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2007年02月14日

ワンルームマンション投資

マンション投資についてみてみましょう。

マンション投資といっても今回はマンション1棟を購入するのではなく、ワンルームマンション1室を購入する不動産投資です。

特徴としては投資資金が抑えられますので、比較的不動産投資がしやすい収益物件です。

物件は新築ワンルームマンションもあれば中古のワンルームマンションもあります。

最近では新築ワンルームマンションを専門で建築、分譲する業者も多くなってますね。最近のワンルームの特徴としては、デザイナーズマンションであったり、トイレが独立していたりします。広さも最近では20u〜30u前後の間取りが多いようです。

近年の低金利で不動産投資もポピュラーになっていますから、一般の方でも銀行ローンを利用して投資物件を購入することもできます。

首都圏では新築ワンルームマンションの分譲価格は4%〜5%前後での価格設定をします。

例えば・・・

家賃想定が月80,000円のワンルームであれば・・・
年間収入が960,000円ですから・・・
販売価格は大体2,000万円くらいでの分譲になるわけです。

銀行金利が大体0.1%くらいですから、余裕資金があれば不動産投資にまわすのもひとつの方法です。

ただ・・・

銀行融資をあわせての購入で気をつけないといけない点は・・・

年間収入と返済のバランスですね。

例えば・・・

新築ワンルーム 価格/2,000万円
家賃収入:80,000円/月 960,000円/年

という物件があったとします。

自己資金:1,000万円
銀行融資:1,000万円
融資期間:20年
ローン金利:2.5%

で購入するとします。

すると・・・

月々返済金額:約53,000円
家賃収入:80,000円
差額収入:27,000円 年額324,000円

です。

差額収入のなかから、マンションの管理費・修繕積立金・固定資産税・都市計画税・管理委託料等支払うといくらも残りませんね。

ローンを利用する際の注意点です。

また、経過年数によって家賃も下げざる負えませんから、よりリスクを考えないと失敗します。

もちろん20年経過して返済が終われば家賃収入はそのまま収入になります。
ただ、20年後のマンションの資産価値も経過年数で減少するでしょうから・・・当初投資した自己資金分1,000万円で売却できれば損はありませんけど。

ちなみに、現状で築20年の投資用中古マンションの利回りは約8%くらいでの価格設定ですから、1,000万円で売却するとなると月家賃66,000円くらいで回っていないと難しいでしょうね。
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2007年02月12日

不動産投資とは??

不動産投資といってもいろいろな方法があります。

ワンルームマンション、1棟売りマンション、1棟売りアパート、ビル、店舗、駐車場経営などなど・・・

収益物件も最近では一般的になってきているためか、様々な物件がでています。一般の方の不動産投資もポピュラーになっていますので、失敗のない不動産投資ができるよう収益物件の特徴をよく把握しましょう。

収益物件を購入しても途中売却で結局損をしてしまうことは多々あります。

不動産相場が上昇傾向にあるといっても、賃貸相場が連動するわけではありませんし、金利の上昇によって銀行ローンの状況によっては逆ザヤになってしまう可能性もあります。

失敗のない不動産投資ができるよう、収益物件のメリット・デメリット、各特徴をご紹介していきたいと思います。

posted by realestate-man at 22:22| Comment(0) | TrackBack(0) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
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