2009年04月22日

アパートローンの現状

投資用物件もキャッシュで買えれば苦労しません。

金融機関からの融資を受けて購入する人がほとんどでしょうね。

で、最近、各金融機関にアパートローンの打診をしているんですが、これがなかなか厳しい状況です。

担保評価も下がってるし、金融機関自体のアパートローンに対する姿勢も消極的だしとなかなかすんなりと希望額が出てこない。

いろんなところに打診したなかで積極的だと思われる金融機関がオリックス信託銀行。

現状で都市銀行など基本3割自己資金なんですが、オリックスは1割でも融資してくれる可能性があると。

金利は若干高めで3%台ってところでしょうかね。

もちろん属性次第になっちゃうんでしょうけどできるだけ自己資金を抑えて収益物件を購入するときは外せませんな。

あとはHSBC(香港上海銀行)。

預金連動型のアパートローンなので例えば5,000万円借りて2,500万円が口座にあれば2500万円分は金利がかからない仕組みです。

その代わり金利は高い。4%台です。

5000万の借入で2,500万円の預金なら実質金利も半分ということだから2.5%になるわけですな。

まぁ、こちらは自己資金3割必要ということで完全に富裕層向けのアパートローンになりますが・・・

使いようによっては面白い。
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2009年01月21日

表面利回りに惑わされるな!?

投資用物件の情報を見ていて思ったので。

表面利回りという項目。

これは満室時想定利回りであって実質利回りではない。

現況で回っていなければ机上の空論でしかないですね。

表面利回りで魅力的な物件も実際空室が多ければまったく意味をなさない収益物件です。

また、満室であっても相場賃料よりも高い物件は要注意。

空いたら賃料を下げなければ埋まらないのが必至。

物件の本質を見極めることが重要ですな。
posted by realestate-man at 12:57| Comment(0) | TrackBack(0) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2009年01月17日

収益物件は買い時か!?

不動産市況が悪化し不動産業者が多数倒産するなか投資用物件は買い時なのか・・・

最近、特に資金繰りに厳しい不動産業者からは処分売りの物件が流れてきています。

不動産業者も区分所有のワンルームマンションや一棟売りアパート、マンション、ビルなど所有物件を損切り覚悟の換金処分の方向で動いています。

業者からも希望価格よりも大幅指値OKということでなんとか客付けして欲しいという物件も。

買い手市場となっている現在、資金があれば是非価格をたたいて購入しておきたいところですね。

物件にもよりますが、首都圏でも比較的新しくて魅力的な物件は多いと思いますけどね。

基本的には業者の処分物件は表に出ていないことが多いので不動産業者からの紹介を得ることが必要ですね。

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2007年09月07日

不動産投資サイト(HOME'S不動産投資)

収益物件検索サイトのご紹介です。

HOME'S不動産投資

不動産投資と投資用物件の情報に特化したサイトです。

初心者でもわかりやすく不動産投資の情報が掲載されています。

他の不動産投資サイトでも投資ノウハウなどは掲載されていますが、個人的には賃料相場を調べられる「HOME'S家賃相場」がうれしい機能ですね。

収益シュミレーションも項目を自由に追加・削除できるので単純に表面利回りだけでなく、諸経費を差し引いたネット利回りもわかります。

特に不動産投資は借入れの返済と収益のバランスによって、当初は収益が上がっていても、数年で赤字になりかねないので、家賃の下落率など経過によって変化していく数値なども追加してシュミレーションできる機能は非常に使えます。

掲載物件数はまだまだ少ないと思いますが、物件を比較したり、シュミレーションしたりするには良いサイトだと思います。

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2007年08月25日

不動産時事ニュース【親族間の売買】

先日、夫婦間、親子間で土地を時価の80%で売買した際の時価との差額に贈与税がかかるか否かが争われた訴訟の判決が東京地裁ででました。

判決は「著しく低い価格での譲渡に当たらず贈与税課税は違法」として東京国税局の課税処分を取り消したそうです。

これは夫が2001年に購入した東京大田区の土地の一部を妻と息子に時価の78%にあたる金額で売買したというもの。目黒税務署は時価と売買価格の差額が贈与にあたるとして課税したそうです。

不動産の取引については、取得税や譲渡税、登録免許税、固定資産税、都市計画税、贈与税などのあらゆる税金がかかります。
取引金額も大きいので税金だけでも多額になってしまうケースがあります。今回のケースでは地裁の判決で時価の80%程度では著しく低い価格ではないことが認められたので、親族間売買のひとつの価格の目安になるのでは・・・

不動産を購入する際に、親から援助してもらって・・・なんて話しはよくありますが、これも要注意ですね。登記に持分として親の名義も入れるのであれば問題はないのですが、名義が入らないようであればこれは贈与税の対象になります。
あるいは親と金銭消費貸借契約を結び(つまり親からお金を借りることです)、毎月、返済していくといった方法にするか・・・この返済についても金利は住宅ローン金利などを参考にあまり安すぎないように設定しなくては税務署に指摘される可能性があります。

などなど細かいことが多いので税理士に相談することをお勧めします。

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2007年07月01日

首都圏収益物件事情

最近の投資用物件も利回りの低下が顕著になってきたような気がします。

首都圏、特に港区、中央区、千代田区、渋谷区、新宿区などのオフィス系ビルなんかは4%〜5%程度の利回り。

もちろん築年数等の条件にもよりますが・・・

居住用のアパート、マンションに関しても、数年前では7%〜8%の利回りの物件もあったのですが、最近では5%〜6%程度まで低下しています。

新築アパートやマンションなどは人気のエリアであれば5%程度でしか回りません。

それだけ投資用の需要が拡大しているのでしょうか??

物件を毎日のようにチェックしているとわかるのですが、やはり物件の動きは鈍くなっているような気がします。

個人が借り入れをして5%程度の物件を購入しても自己資金が相応になければ返済で収益が残らないケースになってしまいます。

地価がミニバブル的に高騰を続けていくなかで、投資用物件に関してもしばらく様子を見るのも必要かもしれませんね。

不動産業者の間ではこの首都圏の地価の上昇に一般顧客がついていかなくなったとき、物件を抱えてしまったいくつかの不動産業者は潰れるだろうと言われています・・・

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2007年05月18日

駐車場投資!?

今回は駐車場投資についてです。

駐車場は不動産投資のなかでも投資費用がそんなにかからない投資です。

土地さえあれば駐車場として活用できますし、駐車場にするには間口2.5mもあれば敷地延長の物件でも可能です。

ただ、土地を購入して月極駐車場として活用しようとしても投資利回りはあわないケースがほとんどですね。駐車場としての需要が見込まれることが条件になりますし、郊外の駐車場相場は安いので、投資利回りでは割に合いません。
かといって駅近の商業地などでは非常に土地価格も高額になりますし、ビル・マンション用地として活用のほうが割に合います。

駐車場として活用するのであれば、タワーパーキングや時間貸駐車場(コインパーキング)などで活用したほうが投資利回りとしての魅力がある可能性があります。
需要が見込める立地条件であれば、コインパーキング業者が1台当たり50000円くらいで借りてくれることもあります。
また、タワーパーキングであれば30坪ぐらいの土地でも場合によっては20台くらいの収納できるパーキングができることもあります。
いずれにしても遊休地があるようであれば駐車場業者に相談してみるのもひとつの手段といえます。


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2007年04月21日

塗り直して売る!!

今回は転売に関するノウハウです。
投資用物件のポイントは利回りですね。物件を選ぶ際には立地さえ間違えなければ多少利回りが落ちても売れると思います。そこで、一番簡単な転売手法の紹介です。

ある物件を8000万円、8%の利回りで購入します。
その物件の外観を良くするのに100万円かけて塗り直し等の簡単なリフォームを行います。それを7%の利回り設定で売却すると約9100万円です。
つまり諸経費諸々を差し引きしても数百万の利益が取れますね。

実はこのノウハウ、最近、不動産業者でもやっている手法なんです。以前はもっと安かったのに??なんていう物件が結構あります。業者が仕入れてちょっとしたリフォームで数千万のせて売りに出すなんてことはよくあるのです。特に駅に近い収益物件などは希少性がありますから多少利回りを落としても売れてしまいます。

最近では都内の収益物件の利回りでまともなものであれば6%代なんか当たり前です。まれにでてくる8%程度の物件なんかはすぐに売れてしまいますね。

長期保有なんかも視野にいれながら転売のタイミングも逃さないようにしましょう。


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2007年04月01日

ビル投資の注意点

収益物件のなかでも都内主要駅、新宿、渋谷、池袋、などなど、駅周辺には賃貸マンションよりもテナントビルがとても多いです。

店舗やオフィス系ビルへの投資は賃料は高く取れる点では非常に魅力的だと思います。

ただ、気をつけないといけないのは、1階部分の飲食店などの店舗、オフィスなどはとても入りやすい反面、上階のオフィスや店舗は場所によっては一度空きがでてしまうと入りにくいのが現状です。

売物件としてでているビルなんかを見てみると満室賃貸中の物件は少ないかもしれませんね。

もちろん立地や広さ、外観などの条件によっても違いはありますが、なかなか賃借人が決まらない物件は1年、2年は当然のように決まらないケースもでてきます。

一棟借りをしている企業などが出ていってしまったらそれこそ収入はゼロになってしまいますね・・・

これから不動産投資をはじめるという方は、アパートやマンションなどから投資した方がいいかもしれません。

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2007年03月29日

3階建アパート!?

収益物件にもいろいろな物件があり、アパートひとつを見てもいろいろなアパートがあります。

マンションとアパートの違いといえば、アパートといえば木造2階建て、マンションは鉄筋コンクリート、鉄骨などの3階建て以上といった感じでしょう。

最近では木造でも3階建ての物件も多く、木造3階建アパートなどの物件もあります。

収益物件ですから、階層がひとつ増えれば部屋も必然的に増えますから建築コストが安い木造であれば投資用としてはこれに越したことはありません。

ただ、行政からの許認可関係でなかなか木造3階建のアパートは難しいようです。

容積率が200%以上とれているような物件であれば3階建ても可能かと思います。ただ、建築の際には高さ制限や斜線制限などにより間取りが入らないケースもあるので要注意ですけど・・・

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